Miben tud segíteni az ingatlanközvetítő? Miért fizessek ingatlanosnak, amikor én is el tudom adni a saját lakásomat?

A kérdés jogos, a piacon tevékenykedő „ingatlanosok” többsége egyszerű övtáskás szerencselovag, akik naponta zúzzák rommá a szakma hírét. Ilyen ügynökökre természetesen semmi szükség nincs.

Egy szakértő ingatlanértékesítő azonban valóban értéket teremt azáltal, hogy leveszi a kockázatokat a Tulajdonos válláról, a gondjaira bízott ingatlant segít optimálisan eladni.

Nézzük meg, hogy mik azok a lépések, melyekben egy jó szakember valóban segíteni tud.

Piaci ár meghatározása:

Első lépésben meg kell határoznunk a kínált ingatlan elvárt eladási árát.  Tulajdonosok részéről gyakran alkalmazott praktika, hogy a hirdetési portálokon „beragadt” lakások irányára alapján végeznek valamilyen kalkulációt. A probléma, hogy ezeket a lakásokat pontosan ugyanezzel a módszerrel árazták be, sokszor hónapok-évek óta nem tudják őket eladni.

Az eladást önállóan végző tulajdonos saját zsebéből öl bele százezreket a hirdetésbe, a telefon pedig meg sem szólal. Az eredménytelenséget megunva végül jelentősen árat csökkent és reális ár alatt értékesíti ingatlanát. Így az üzleten valójában kétszer veszít.

Egy jól felkészült, szakértő ingatlanközvetítő, ingatlanpiaci tapasztalatának és a rendelkezésére álló értékesítési statisztikáinak a segítségével segít meghatározni azt a legmagasabb árat, melyen az ingatlant belátható időn belül valóban el lehet adni.

Célpiac meghatározása:

Az ingatlan és környezete adottságai alapján meg kell határoznunk, hogy kik a kínált ingatlan elsődleges célközönsége. Módos üzletemberek, nagyvárosba költöző egyetemisták, vagy az őket kiszolgáló befektetők? Esetleg nagycsaládosok, vagy tágasa tereket kedvelő idősebbek? Ezek az információk alapvetően határozzák meg hirdetésünk tartalmát és a használni kívánt hirdetési felületeket.

Dokumentáció elkészítése:   

Be kell szereznünk, el kell készítenünk az értékesítéshez nélkülözhetetlen dokumentumokat.
Tulajdoni lap, társasházi Alapító Okirat, a lakás alaprajza…Ingatlanközvetítő megbízása esetén ez természetesen a szolgáltatás része.

Ingatlanhirdetés elkészítése:

A feladat teljesítéséhez 4 dologra van szükségünk:
-informatív, az értékesítést elősegítő szöveges leírásra a kínált lakásról,
-jó minőségű, a vevői érdeklődést felkeltő fényképekre, videóra
-átlátható alaprajzra, átalakítási tervekre
-pontos ismeretekre arról, hogy milyen felületeken szükséges mindenképp hirdetni, vagy épp ellenkezőleg, milyen felületeken teljes pénzkidobás.

Ezek mind tanulható dolgok, azonban eszközigényesek.
Rossz minőségű, mobiltelefonnal készített fotókkal és kockás lapon kézzel „firkált” alaprajzzal nem csak a lakásra mutatkozó vevői érdeklődés csökken le radikálisan, de ezzel párhuzamosan zuhan az ingatlan elvárható vételára is.

Egy munkájára igényes ingatlanértékesítő rendelkezik a feladatok elvégzéséhez szükséges eszközökkel és tudja is azokat használni.

Megfelelő minőségű kamera, alaprajz tervező szoftver, az értékesítést segítő egyéb programok használata mind emeli a hirdetés minőségét, így maximalizálja az érdeklődők számát.

Hirdetés megjelenítése:

Fontos tisztában lennünk vele, hogy milyen platformokat érdemes használnunk a megjelenésre, különben rengeteg pénzzel, vagy sok-sok potenciális vásárlóval leszünk szegényebbek.
Ingatlanközvetítő megbízása esetén a hirdetések minden költségét a közvetítő iroda fizeti, ez része a szolgáltatásnak!
Semmiképp ne kössön szerződést olyan közvetítővel, aki az adásvételi szerződés sikeres megkötése előtt bármilyen pénzösszeget előre kér Öntől!

Az érdeklődő telefonhívások fogadása:

Mindenek előtt számítanunk kell rá, hogy egész nap csörögni fog a telefonunk, de nem feltétlenül az érdeklődők hada miatt. Rengeteg közvetítő fog megkeresni együttműködési ajánlatával, akkor is, ha ennek kifejezetten az ellenkezőjét kértük a hirdetésünkben.

Miért teszik mégis?

Mivel az értékesítő szakmában az úgynevezett “hideghívás” rendkívül fontos a kommunikáció gyakorlása szempontjából, képmutató dolog lenne leszólnom a kezdő ingatlanosokat, akik még így próbálják növelni a portfóliójuk méretét.
A szakma -egyébként sem túl jó- megítélése szempontjából azonban fontos lenne, hogy csak akkor telefonáljanak, ha úgy gondolják, hogy munkájukkal valóban értéket tudnak adni a tulajdonos hirdetéséhez.
Van néhány annyira pocsék magánhirdetés, hogy segítségért kiált, de egy láthatóan hozzáértő tulajdonos által igényesen kidolgozott hirdetéshez, kezdő ingatlanos roppant ritkán fog tudni értéket adni.

A fekete öves alkubajnokok meg vannak győződve saját szakértelmükről, (vagy igyekeznek ezt elhitetni) és már a telefonban, a lakás vélt műszaki hiányosságaira hivatkozva próbálnak irreálisan alacsony eladási árat kicsikarni. A helyzet a személyes megtekintésen csak rosszabb lesz.

A „lakásturisták” kedves csoportjának abszolút nincs pénze megvásárolni a kiszemelt lakást, mégis a létező legváltozatosabb kérdésekkel képesek rabolni a hirdető idejét.

Egy tapasztalt ingatlanértékesítő feladata, hogy telefonon feltett kérdések alapján felismerje azokat az érdeklődőket akik valódi potenciális vásárlók lehetnek és kiszűrje a „többit”. Így elkerülhető, hogy átjáróházzá váljon a tulajdonos lakása.

A lakás személyes megtekintése:

A legáltalánosabb forgatókönyv, hogy a vásárló-jelölt megjelenik 2-3 „szakemberrel” és vélt, vagy valós műszaki hibákra hivatkozva próbál árat csökkenteni. A laikus eladó pedig védekezik.
Különösen igaz ez, ha nem sikerül jól „előszűrni” az érdeklődőket.
Az előadás vége, hogy nincs üzlet, esetleg egy Tulajdonos számára kedvezőtlen, nagy mértékű alku van.

Egy műszakilag képzett vagyonértékelő, ingatlanközvetítő szakember már az irányár meghatározásakor felhívja a Tulajdonos figyelmét a lakás előnyeire és esetleges műszaki hátrányaira is. Így pontosan tudni fogja, hogy mik a lakással szemben felróható valós kritikák és mik azok, amik nem jelentenek értékvesztést.
Természetesen az értékesítő a lakás érdeklődők általi megtekintésénél is jelen van, így műszaki hozzáértésével tudja segíteni a megegyezés létrejöttét.

Megegyezés:

A vevőnek tetszik a lakás, többé-kevésbé még az árban is meg tudnak állapodni a felek.
Itt szokott jönni az a rész, amikor segítség nélkül rengeteg tranzakció elúszik, rosszabb esetben komoly anyagi kár is érheti mindkét felet.

Mekkora összegű legyen a foglaló? Milyen ütemezéssel fizessen a vevő? Mi a birtokba adás dátuma, mikor kell kiköltözni az eladónak? Milyen berendezések maradnak a lakásban, mik kerülnek ki onnan?
Számtalan további kérdés felmerülhet, egy néhány oldalas írás keretein belül nem tudunk ebbe mind belemenni.

A lényeg, hogy ezen kérdések jelentős részét, eladó és vevő optimális esetben a konyhaasztal mellett is meg tudják beszélni. Optimális eset, ha Vevő készpénzzel fizet, és sem Eladót, sem pedig Vevőt nem sürgeti semmilyen határidő.

A helyzet azonban sajnos a legritkábban ennyire egyszerű.

A gyakorlatban Vevő bankhitelből fizet, Eladó pedig a most értékesíteni kívánt ingatlanból szeretné fedezni az új otthona árát, esetleg szintén bankhitellel kiegészítve. Talán már egy előszerződése is van, így nagyon súlyosan fizetési határidőkhöz van kötve. A helyzetet tovább nehezíti, ha Vevő korábban eladta saját lakását, így őt pedig a saját kiköltözési határideje sürgeti.

Egy jól “felszerelt” ingatlanirodában ügyvéd, könyvelő segítségével biztosítható, hogy mindkét fél érdekei biztonságban legyenek. Odafigyeléssel, egy szakszerűen megkötött megállapodással elkerülhető, hogy bármelyik fél anyagi veszteséget szenvedjen, akár egy meghiúsult bankhitel, akár egy elkésett fizetési, kiköltözési időpont miatt.

Szerződéskötés, földhivatali bejegyzés:

A szerződést megkötő ügyvéd megbízása, kifizetése Vevő feladata, azonban a megbízott ügyvédnek pártatlanul, mindkét oldal érdekeire egyenlő mértékben tekintettel kell eljárni.
Irodánkban ingatlan-szerződéskötésekben jártas ügyvédek segítségét tudjuk ajánlani, így kizárva az esetleges véletlen tévedések lehetőségét is.

Ingatlan-értékesítés utáni adózás:

Ügyfeleink kezét az adásvételi szerződés sikeres megkötése után sem engedjük el. Irodánkban ingatlanügyekben jártas könyvelő ad tanácsot az ügyfél számára legkedvezőbb adózási lehetőségekről, esetleges adómentességgel kapcsolatban.

Eladna, vagy vásárolna?

Szeretné, ha az értékesítési folyamat során jelentkező kockázatokat egy tapasztalt ingatlanközvetítő iroda levenné a válláról?

Eladásra szánt ingatlana kötelezettségektől mentes értékbecsléséhez keresse irodánkat a

06 70 629 72 32 telefonszámon, vagy a KAPCSOLAT gombra kattintva!