Ingatlan piaci árának meghatározása – az értékbecslés módszertana

Az ingatlan értékesítésének fontos lépése a hirdetési ár meghatározása. Nézzük meg, hogyan zajlik az ingatlan értékbecslés a gyakorlatban.


A rossz példa:

1., A közvetítő (tisztességes, vagy kevésbé tisztességes módszerrel) “bejut” a Tulajdonos lakásába.
2., A tulajdonos elmondja, hogy mennyit szeretne kapni a lakásért.
3., A közvetítő a csillagokat leígéri az égről, hogy megköthesse a megbízási szerződést.
4., A túlárazott lakás hónapokig áll a piacon.
5., A közvetítő (minden korábbi ígéretét elfelejtve) megpróbálja rávenni a tulajdonost az eladási ár csökkentésére.
6., Néhány lépésben történő árcsökkentés után, a lakás előbb-utóbb vevőre talál.

Szerencsés esetben a Tulajdonos “csak” időt veszített, szerencsétlen esetben az agyonhirdetett, a piacon hónapokig kallódó lakással alacsonyabb eladási árat sikerül elérni, mint ha eredetileg helyesen került volna meghatározásra a kiindulási ár.


A jó példa:
Az elfogadott módszertan 3 metódust ismer a piaci érték meghatározására:


Piaci összehasonlító adatok alapján készült ingatlan értékbecslés:

Az így készült értékbecslésnél a közelmúltban eladott, (tehát valóban eladott, nem csak hirdetgetett) hasonló típusú – és elhelyezkedésű ingatlanokat hasonlítjuk össze az értékbecslés tárgyát képező ingatlannal. Az összehasonlító adatok elemzése, értékmódosító tényezőkkel történő korrekciója után kapjuk meg az értékbecsült ingatlan reális piaci értékét.
Lakóingatlanok értékelésénél a leggyakrabban használt módszer, alkalmazásának feltétele, hogy megfelelő mennyiségű és minőségű összehasonlító adattal rendelkezzünk.

A hozamszámításon alapuló ingatlan értékelés:

A módszer az ingatlan birtoklásából származó tiszta jövedelmekből vezeti le az ingatlan értékét.
A módszer lényege, hogy meghatározzuk az ingatlan hasznosításával elérhető bevételeket, várható költségeket, majd az így kapott pénzfolyamot az egyéb (hasonlóan alacsony kockázatú) befektetések várható hozamaival hasonlítjuk össze.

Költségalapú értékelés:

Használatánál azt határozzuk meg, hogy az ingatlant -az értékelés pillanatában- mekkora költséggel lehetne eredeti állapotában újraépíteni, vagy korszerű technológiával, azonos minőségben pótolni.
A kapott értékből levonjuk az értékelt ingatlan fizikai avulásából eredő értékcsökkenést.
Az így kapott Nettó Pótlási/Újraelőállítási Költséghez adjuk hozzá a telek (piaci összehasonlítással) meghatározott értékét.

Lakóingatlanok esetében – ha van megfelelő adatbázis – a legpontosabb eredményt piaci összehasonlítással kapjuk.
A hozamszámítást jellemzően befektetési ingatlanoknál, a költségalapú értékelést pedig új építményeknél, illetve különleges célú épületeknél (óvoda, kórház, könyvtár…) használjuk.


Természetesen minden döntés joga a Tulajdonosé, de a közvetítőnek feladata és kötelessége, hogy a fenti sztenderdek alapján segítséget nyújtson a reális piaci ár meghatározásában!
Így mind a túlárazott ingatlan piacon történő kilátástalan porosodása, mind a valós piaci ár alatt történő eladás elkerülhető.

ingatlan ertekbecsles kapcsolat